Открытие рынка земли: как продать свой участок и уберечься от аферистов

Что именно разрешено продавать

Отчуждать можно земли, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения. К ним статья 22 Земельного кодекса относит следующие:

• сельскохозяйственные угодья: пашня, многолетние насаждения, сеножати, пастбища, перелоги;
• несельскохозяйственные угодья: хозяйственные пути и прогонки, полезащитные лесные полосы и иные защитные насаждения, кроме тех, которые отнесены к землям лесохозяйственного назначения, земли под хозяйственными зданиями и дворами, земли под инфраструктурой оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, земли временного консервирования и тому подобное.

Кому и сколько продавать

Закон о запуске рынка земли наводит исчерпывающий перечень потенциальных покупателей. В частности, владелец может продать земельный участок сельскохозяйственного назначения:

• гражданам Украины;
• юридическим лицам Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины и/или государство, и/или территориальное общество;
• территориальному обществу;
• государству.

С 2021 до 2024 год продавать землю сельскохозяйственного назначения юридическим лицам запрещается. А с 2024 года максимальный размер участка, который может приобрести юрлицо, не может быть больше 10 тис. га.

Кому запрещено продавать

При открытии рынка земли будет строго запрещаться:

• продажа земли иностранцам без решения референдума;
• продавать государственные и коммунальные земли;
• продавать землю, расположенную ближе 50 км к госгранице;
• продавать землю россиянам и представителям террористов;
• продавать землю компаниям-оффшорам.

Как продать

На сегодняшний день в принятом законе прямо не регулируется вопрос процедуры купли-продажи земли. Но он содержит три существенных нововведения, а именно:

• покупателя будут проверять на предмет возможности приобретения им земли в определенных размерах с помощью соответствующих госреестров. Если по результатам проверки будет обнаружено несоответствие нужным требованиям - нотариус обязан отказать в удостоверении сделки. А еще приобретателя или владельца земельного участка будут проверять по субъектным признакам, поскольку определяется перечень лиц, которым при любых условиях запрещается получение права собственности на земельные участки сельхозназначения;
• расчеты, связанные с уплатой цены сельскохозяйственных земучастков, будут осуществляются только в безналичной форме. Для этого покупателю нужно открыть счет в банковском учреждении;
• источники происхождения средств для покупки земельного участка должны быть документально подтверждены. Законность полученных доходов покупателя будут проверять нотариусы перед заключением договора купли-продажи. Для этого нужно будет подать декларацию об имущественном состоянии и доходах.

Какие документы необходимы для продажи земельного участка

• Паспорт продавца и покупателя
• Идентификационные коды
• Отчет об экспертной денежной оценке земельного участка
• Документы, которые подтверждают право собственности на земельный участок (извлечение из реестра прав на недвижимое имущество или государственный акт)
• Извлечение из Государственного земельного кадастра относительно земельного участка

Какие налоги платит продавец

Физическое лицо, в случае продажи земельного участка, вправе не платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и военный сбор (ВС) при условии, если он продает недвижимое имущество впервые на протяжении года, размер земельного участка не превышает норму безоплатной передачи, определенной в статье 121 Земельного кодекса и земельный участок находится в собственности продавца свыше 3 лет.

В другой ситуации гражданину придется платить 5% НДФЛ и 1,5% ВС от стоимости земельного участка, установленного в договоре. Для продавцов - нерезидентов ставка НДФЛ в случае продажи надлежащей им недвижимости составляет 18%.

Какие уберечься от аферистов

Накануне запуска рынка земли владельцам земельных участков рекомендуется придерживаться двух правил:

1. Позаботьтесь о присвоении земельному участку кадастрового номера. Это так называемый аграрный паспорт для земли и без такого кадастрового номера невозможно будет осуществить ни одной юридической операции с землей.
2. Позаботьтесь, чтобы вещные права на земельный участок, то есть аренда или собственность, были обязательно внесены в сведения Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

Дело в том, что у большинства людей право на землю находится только на бумажных носителях. А это – открытый путь для мошенников, которые могут подделать документы и обратиться, например, к нотариусу с подделанным документом. Кроме того, когда нет оцифрованных данных в реестре, никто не знает, кто владелец, кроме того органа, который выдавал документ и в архиве которого находится второй экземпляр документа.

Что делать в случае «рейдерства»

В Минюсте также особое внимание обращают на «рейдерство». Оно не определено законодательством, однако случается в реальной жизни. Может быть два вида рейдерства:

1. «Регистрационное рейдерство», когда государственным регистратором осуществлено незаконное регистрационное действие. Тогда человеку надо обращаться с жалобой на действия государственных регистраторов в Министерство юстиции, в Офис противодействия рейдерству.
2. На основании подделки документов. В этом случае стоит обращаться в Национальную полицию. Это уже мошенничество, которое должно быть расследовано ка уголовное дело. Теперь Министерство юстиции не имеет полномочий реагировать на такие нарушения.

«Подделка документов случается только тогда, когда граждане не позаботились об оцифровке прав. Поэтому в действительности очень просто самому себя защитить для того, чтобы потом не обращаться ни в Офис противодействия рейдерства, ни в Национальную полицию», – уверяют чиновники Минюста.