Рієлтори потирають руки. Мін’юст підбив підсумки року на ринку нерухомості

2021-й рік для ринку нерухомості України був дуже вдалим. Такий висновок можна зробити із даних, оприлюднених Міністерством юстиції. Кількість угод у минулому році виросла на 50 тисяч у порівнянні зі складним 2020 роком. Нагадаємо, у 2020-му Україна вперше стикнулась із загальнонаціональним карантином, через що ринок нерухомості в певні періоди практично завмирав.

Що чекає покупців, продавців та рієлторів у 2022-му? Чи збережеться тенденція до зростання продажів, чи після сплеску відкладеного попиту інтерес до інвестицій у житло спаде?

Ціни ростуть, продажі теж

Всього за минулий рік було продано 368 735 об’єктів нерухомості – квартир, житлових будинків та садиб. Про це свідчить оприлюднена на сайті Міністерства юстиції інформація щодо кількості посвідчених правочинів з нерухомістю. При цьому темпи продажів зростали із кварталу в квартал.

• у 1 кварталі – 68 170
• у 2 кварталі – 85 388
• у 3 кварталі – 95 146
• у 4 кварталі – 120 031.

Для порівняння, за 2020 рік договорів купівлі-продажу нерухомості було укладено 315 647. Зокрема:

• у 1 кварталі – 63 393
• у 2 кварталі – 58 024
• у 3 кварталі – 89 547
• у 4 кварталі – 104 683.

З неведених цифр видно, що ринок нерухомості в цілому за минулий рік у порівнянні із позаминулим пожвавився. І це попри те, що середня ціна квартир та будинків, за даними 100realt.ua, зростала.

Динаміка зміни середньої ціни за типом житла у Києві

Графіка 100realt.ua

Що відбувається з ціною «квадрата»

Тенденції до зниження цін не спостерігалось впритул до кінця року. Квартири у Києві дорожчали: у новобудовах середня вартість одного квадратного метра станом на січень 2022 року становила 35 тис. грн. За грудень вона зросла ще на 300 грн, а загалом за рік – на понад 7 тис. грн.

Ціна квадратного метру в новобудовах Києва (грн)

Найдорожчим районом Києва залишається Печерський – 69 100 грн кв. м. Найдешевший – Деснянський. Тут квадрат коштує близько 23 900 грн. Середня ціна квадратного метра у передмісті Києва – 21 200 грн. На вартість впливає віддаленість від центру міста: до 5 км – 23 100 грн, від 5 до 10 км – 22 200 грн, від 10 до 20 км – 19 800 грн.

Середня ціна «квадрата» у новобудовах зростала не лише у столиці, а й в усіх великих містах України: у Львові середня ціна зросла з 18 300 грн у січні до 20 900 грн у грудні 2021 року. В Одесі з 20 900 грн у січні до 22 200 у грудні.

Що буде далі

Попит на нерухомість поки що не втамовується. Принаймні, так запевняють профільні ресурси. Вони навіть оприлюднюють дещо фантастичні дані про те, що начебто 20% жителів Київської області, Львова та Харкова, та 15% жителів Одеси та Дніпра готові придбати житло вже протягом найближчого року. Проте не всі прогнози експертів щодо тенденцій на ринку нерухомості такі райдужні. Усі сходяться на тому, що на нерухомість чекає подальше подорожчання, проте головне питання – наскільки тривалим воно буде.

Експерт Олексій Коваль вважає, що ціни на «квадрати» зростатимуть із двох причин. Перша – збільшення вартості будівельних матеріалів на світовому ринку: деревини – утричі, металу – вдвічі, бетону – на 40-45%. Друга – поступове зменшення пропозиції. Річ у тім, що покупці при обранні житла дедалі більше уваги приділяють інфраструктурі, рекреації (озера, луки, ліси), сучасній архітектурі, а також використанню інноваційних технологій в будівництві, і ця тенденція укріпиться у 2022 році. У Києві ж залишається все менше локацій, які могли б відповідати таким запитам.

У свою чергу президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе звертає увагу, що за останні два-три місяці намітилася тенденція зниження темпів росту цін на квартири та будинки. За його словами, головна причина у тому, що основний платоспроможний попит вже вичерпується. «Ціни на житлову нерухомість майже досягли свого максимуму. За тих же економічних та інфляційних умов у 2022 році ціни як на первинному, так і на вторинному ринках точно просядуть. Це може спричинити зменшення інвестиційної привабливості житлової нерухомості в усіх регіонах України. За моїми прогнозами, до середини 2022-го зростання вартості житлової нерухомості припиниться, а в другій половині знизиться. Тільки збільшення доходів та розвиток іпотеки можуть перезапустити процеси ціноутворення», – пояснює Парцхаладзе.

Голова ради директорів забудовника Geos Максим Барбаш теж нагадує, що ціни на первинному ринку житла розвиваються циклами. «Тому можливі сплески активності та, навпаки, «провали». Вартість нерухомості збільшуватиметься через зростання цін на будівельні матеріали та робочу силу», – погоджується він.

У такі ситуації погляд інвесторів може переключатися на ринок вторинної нерухомості. Директорка агентства нерухомості «Благовіст» Олена Бібєрова сподівається, що зміна вартості вживаного житла відбудеться в межах 10-15%. «Все залежатиме від цінової динаміки первинного ринку нерухомості. Як ми спостерігали у 2021 році: суттєве зростання цін на квартири в новобудовах позначилося на вартості житла на вторинному ринку», – пояснила вона.

Бібєрова також зауважила, що ринок вторинної нерухомості поповнюватиметься новою пропозицією за рахунок продажу квартир у нових будинках. «Часто це перепродаж квартир, які були куплені у вигляді інвестування у первинний ринок житла», – додала експерт.

Проте тепер не варто ігнорувати зміни в оподаткуванні продажу нерухомості, які суттєво обрізають крила спекулянтам. З 1 січня 2022 року в Україні дохід від продажу третього та наступних об'єктів нерухомості, проданих фізичною особою за рік, оподатковується за ставкою – 18%. Раніше оподатковувався дохід, отриманий з продажу другого і наступних об’єктів за рік. Ставка становила 5%.

Наталія Сокирчук, «Главком»