Тепер балом править орендар. Хто не поступається ціною – той втрачає клієнта
Ринок комерційної нерухомості в Україні зазнав відчутного удару через пандемію, і тепер вже орендатори диктують свої умови. Про це йдеться у звіті Національного банку за підсумками 2020 року. «Попит на площі залишається на низькому рівні. Нові угоди укладаються лише у виняткових випадках, старі – продовжуються на менші площі або ж за нижчими ставками. Від початку пандемії ринок офісів – це ринок орендаря, і власники площ вимушені йти на поступки, щоб підтримувати попит», – йдеться у аналізі.
Усі вчорашні орендатори, які мали таку можливість, запровадили практику віддаленої роботи для працівників, і такий формат триватиме невизначений час. Хмизу до багаття, в якому тліють сподівання власників офісів та торгових площ, підкидає глава уряду Денис Шмигаль. Заяви прем’єра про третю хвилю захворюваності на коронавірус в Україні та натяки на невідворотність наступного локдауну не додають оптимізму орендодавцям.
Головний тренд останніх місяців на ринку комерційної нерухомості – зменшення орендних платежів. Це чи не єдиний інструмент порятунку бізнесу для тих, хто не хоче остаточно втратити орендаторів, які через локдаун скорочували персонал або ж переводили його на віддалену роботу.
Вакантність зросла вдвічі
У кінці минулого року кількість вільних офісних «квадратів» подвоїлась у порівнянні з показниками січня-лютого минулого року – тобто з показниками перед першим локдауном.
«Вакантність, за різними оцінками, зросла до 12-14% з 5-6%, які були до карантину. У Новий рік (2021 рік) ми увійшли з нежорстким локдауном і непередбачуваним розвитком подій у лютому-березні, відповідно, бізнес запасається фінансовим ресурсом, щоб в ці місяці мати можливість оплачувати основні витрати», – коментує СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков.
За даними компанії, що займається управлінням інвестиціями в сфері комерційної нерухомості, Colliers International, впродовж усього минулого року вакантність офісних приміщень невпинно росла: це відбувалось і за рахунок звільнення приміщень компаніями, які не могли дозволити собі оренду в умовах карантинних обмежень, і через будівництво нових площ. Зокрема, Вакантність в бізнес-центрах А класу зросла з 4,5% на початку року до 10,8% наприкінці грудня 2020 року. Вакантність класу В зросла з 7,9% до 11,7% відповідно.
Дані Colliers Ukraine охоплюють лише офіси класу А і В. З урахуванням підвищення вакантності в класі С, можна говорити про збільшення вільних плоз у Києві до 20%, зазначає керуючий партнер UTG Offices Володимир Гелюта.
Незатребуваних приміщень більшало, відповідно ціни за оренду «квадрата» зменшувались. За результатами минулого року, максимальна базова орендна ставка знизилася на 15% і зупинилася на рівні $26 за «квадрат» на місяць.
Чого ж чекати далі?
«Рівень вакантності та орендних ставок безпосередньо залежатиме від темпів відновлення економіки. На стан ринку більшою мірою вплинуть результати боротьби з пандемією та інвестиції глобальних корпорацій в офіси», – прогнозує Олександр Носаченко, директор Colliers Ukraine.
За даними Colliers International, упродовж цього року пропозиція на офісні метри має збільшитися ще: девелопери обіцяють до кінця року ввести в експлуатацію близько 200 тис. «квадратів» у нових офісних центрах. Всього ж на етапі будівництва зараз знаходяться проєкти сумарною площею близько 350 тис. кв м із перспективою введення в експлуатацію протягом кількох років.
«Офлайн таки потрібен»
«Прогноз на 2021 рік робити складно. У будь-якому випадку бізнесу потрібно працювати. Карантин показав, що стовідсоткова онлайн-робота у більшості не виходить, офлайн все одно потрібен. Тому ми переорієнтуємося на гнучкі офіси, куди співробітники будуть приходити на зустрічі і для комунікації», – резюмує Андрій Рижиков з DC Evolution.
За словами експерта, минулого року частина орендодавців йшла на зустріч орендарям і давала знижки від 20 до 70% – у залежності від договірних умов. Інші ж власники приміщень тримали вартість оренди жорстк, за що й поплатились. Така поведінка провокувала розірвання договорів і переїзди. Рижков зауважує: ті бізнеси, у яких закінчувалися жорсткі нерозривні договору в грудні, з нового року швидко знаходили собі більш комфортні умови.
За даними експертів, попри те, що бізнес швидко освоїв дистанційний формат роботи для своїх співробітників, ставити хрест на офісному форматі роботи зарано. За умов певних трансформацій, ставки на гнучкі формати, офісний сегмент залишиться фінансово вигідним для інвесторів. Зокрема, найбільше шансів у коворкінгів та офісів формату hot-desking (коли співробітники працюють в офісі не постійно, а кілька разів на тиждень і з непостійним робочим місцем.
Комерційний директор будівельної компанії DELTA Ukraine Дмитро Омельчук коментує: «Я взагалі не розглядаю повну «капітуляцію» традиційних офісних приміщень». Він нагадав, що у березні-квітні минулого року, під час першого локдауну в Україні, серед гравців ринку офісної нерухомості були песимістичні настрої. З початку ж 2021-го орендодавці розпочали винаходити та реалізовувати нові офісні формати.
«Глобально коронакриза переформатувала ринок офісної нерухомості з ринку орендодавця в ринок орендаря. Якщо раніше спостерігалася брак якісних офісних площ і бізнес-центри диктували свої умови, то сьогодні орендар вільно обирає з яким бізнес-центром і за яким контрактом йому працювати. Тому зараз власники комерційної нерухомості борються за кожного орендаря, пропонуючи різні умови і послуги, які могли б його привабити», – резюмує Володимир Гелюта з UTG Offices.
Офісні будівлі класу А - це нові, спеціально побудовані або повністю реконструйовані високоякісні будівлі з грамотним вільним плануванням простору, сучасними інженерними системами і найвищим рівнем сервісу.
Офіси класу В можуть бути розташовані не в центрі міста. Як правило, це не новозбудовані будівлі, а капітально відремонтовані, з презентабельним оновленим фасадом і якісної внутрішньою обробкою, але без ексклюзивності. Орендні ставки тут нижчі, спектр пропонованих послуг теж поступається категорії А: наприклад, відсутня автоматизована система управління будівлею, а замість підземного паркінгу – парковка на відкритому повітрі.
Офісні приміщення класу С - ще бюджетніші і менш престижні площі. Як правило, вони розташовуються в старих адміністративних будівлях радянської епохи, перепрофільованих під офісне використання. Це мінімально реконструйовані будівлі, з ремонтом середнього і нижче середнього рівня, виконаним часто найдешевшими матеріалами. Як правило, в них відсутня система центрального кондиціонування, зручний під’їзд до будівлі та парковка. Самі будівлі розташовуються на значній відстані від центру, а планування у них незручні.
Наталія Сокирчук, «Главком»
Коментарі — 0