Кабмін хоче дуже швидко поповнити скарбницю і залатати бюджет
Збалансувати бюджетні надходження влада надумала вельми неоригінально … шляхом збільшення існуючих податків. У Верховній Раді України очікує на розгляд урядовий законопроект №5600. Його повна назва: «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень».
Бізнес плаче, споживач готується «затягнути паски», а «Главком» розбирається із тим, які наслідки матиме ухвалення пропонованого законопроекту.
Вдарить по усіх
Необхідна ремарка: законопроект такий неосяжний (з огляду не так на об’єм, скільки на наслідки), що ми детально розглянемо тільки одну його складову. Ту, яка пов’язана із ринком нерухомості.
Але перш, ніж перейти до нерухомості, зауважимо: законопроект №5600 б’є по багатьох сферах і багатьох виробниках. І, можливо, найбільш боляче зачіпає тютюнову галузь. Тютюнові компанії вже пережили збільшення акцизу на 20%, починаючи з 1 січня. Нині ж планується перекласти сплату 5%-го акцизу з роздрібних торговців, як це є зараз, на виробників та імпортерів тютюнових виробів. Останні, певна річ, не в захваті.
Від боротьби із палінням законотворець переходить до «боротьби» із вживанням пива. Це іронія, звісно, але акцизи на пиво зростуть також. Зміниться і принцип обчислення акцизу: чим вищим є вміст алкоголю в пиві, тим вище буде і акциз. Також, якщо законопроект №5600 ухвалять, ним будуть ліквідовані преференції для маленьких пивоварень. За оцінками фахівців, виграють від такого лише імпортери. А що стосується вітчизняного пива, кожна пляшка подорожчає в середньому на 4-6 грн.
Удар буде завдано і по всій харчовій промисловості: представникам галузі доведеться платити вищу ренту за воду, а без води харчової промисловості просто не буває. Рента може зрости на 12%, що, певна річ, потягне за собою здорожчання кінцевого продукту виробництва.
Ще одна новела: телекомунікаційний зв'язок. Річ у тім, що в 2019 році уряд та оператори мобільного зв’язку уклали меморандум, згідно із яким перші «покривають» країну 3G- та 4G-зв’язком, а держава натомість утримується від накрутки фіскальних зобов’язань. Але завдяки законопроекту №5600 влада може вийти в односторонньому порядку з цього меморандуму. Адже йдеться про те, що рентна плата за радіочастотний ресурс може бути індексована. В цілому це виллється для операторів у 102,5 додаткових млн грн на рік.
Подібні новації вже знайшли відгук в економічному середовищі. Приміром, фінансовий аналітик Олексій Кущ зауважив, що реалізації таких планів завершить перетворення України на сировинний придаток Європи. А член парламентського комітету з питань фінансів, податкової та митної політики Ніна Южаніна додала, що Україна вже втратила мільярди інвестицій через безкінечні податкові ініціативи уряду і зараз з країни йдуть останні інвестори.
Підсумовуючи сказане, Європейська Бізнес Асоціація закликає парламент відхилити законопроект №5600. «Документ не спрямований на розвиток економіки та покращення бізнес клімату в Україні. Радше, він сприяє посиленню фіскального тиску на сумлінний бізнес та створює підґрунтя для свавілля податкових органів», – зазначається в її заяві.
Крім всього вище зазначеного, законопроект №5600 створить фінансові складнощі і для інвесторів у нерухомість. Втім, щодо останнього пункту думки експертів розділилися.
Нічого не зміниться?
Олексій Кущ докладно роз’яснює «Главкому», в чому суть новацій законопроекту №5600. Головна мета тих його статей, які пов’язані з нерухомістю, це – боротьба з перекупниками. Ні для кого не є секретом, що часто в деклараціях народних депутатів та чиновників зазначені десятки квартир. Для чого вони їм? Рідше – для того, щоб здавати в оренду. Частіше – для перепродажу. Подекуди таким «грішать» і звичайні громадяни, тільки в менших масштабах. Людина може придбати 2-3-4 квартири – не для того, щоб жити в них, а щоб вигідно продати. Але хіба це незаконно? За умови чесно нажитого капіталу - все законно. От тільки тепер держава хоче отримати свій відсоток з таких оборудок.
Порядок купівлі /продажу нерухомості в Україні регламентує Податковий кодекс. Згідно із його чинною редакцією, за придбану квартиру покупець на первинному ринку сплачує податок на додану вартість (ПДВ) тільки при першій передачі (або першій поставці чи першому продажі – терміни варіюють).
Що таке перша передача? Це коли квартира від забудовника переходить до фізичної особи, її нового власника. Але таких передач може бути декілька. «Генпідрядник будівництва передає нерухомість замовнику – це перша передача. Замовник передає ріелтору – це друга передача. Ріелтор продає фізичним особам – це вже третя передача», – роз’яснює Кущ. Згідно із законопроектом №5600, тепер на кожному етапі покупцеві доведеться платити ПДВ у розмірі 20% (виняток – житло, яке будується за державний кошт).
Така схема робить ідею скуповувати квартири десятками нецікавою для перекупника. А для рядового споживача, який протягом всього життя назбирав грошей на одну чи дві квартири, нічого не зміниться, зазначає Кущ.
Але і це не все. Припустимо, ви – фізична особа, і маєте у своїй власності не одну-дві, а три або більше квартир. І кожну з них ви вирішуєте продати. Ваша перша продаж пройде без додаткового фіскального навантаження. Друга продаж протягом одного календарного року – так само. А от за третю (і наступні) продану квартиру доведеться сплатити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) у розмірі 18% від вартості нерухомості. Плюс 1,5% військового збору.
Олексій Кущ резюмує: уряд взяв два податки – ПДВ та ПДФО – і вирішив вдарити ними по «спекулянтах». Збільшення ПДВ уріже апетити «спекулянтів», які є юридичними особами (мова про різного роду ріелторські компанії), а зростання ПДФО – апетити «спекулянтів», які є фізичними особами.
«З точки зору як забудовника, який замовляє підряднику проект, так і з точки зору споживача, який купує собі квартиру і не збирається нею спекулювати, нічого не зміниться. Єдине, що 10-15% попиту на ринку нерухомості, який формували спекулянти, можуть скоротитися. Загалом спекулянтів на ринку до 40%, але тут треба дивитися, кого ми називаємо спекулянтами. Одна історія, якщо людина купила 1-2 квартири та перепродала через рік-два. Таких людей складно назвати спекулянтами – вони точково заробили на операціях з нерухомістю. Решта ж – це справді професійні спекулянти, яких якраз і торкнеться норма щодо наступних передач», – говорить експерт.
Забудовник відіграється на споживачеві
От саме тому, що ринок щось втратить, забудовник неодмінно відіграється на споживачеві, зауважує Михайло Поживанов – депутат попередніх скликань та інвестор у будівельний бізнес. Будь-який ризик, ба навіть сам факт обговорення подібних законодавчих змін (ще до їх конкретного втілення) призведе до того, що розцінки на квадратний метр поповзуть догори. Всі попередні роки нестабільності, від 1990-х починаючи, навчили приватний бізнес реагувати на зміни правил гри і задля перестраховки піднімати ціни на продукцію, каже він.
Крім того, на думку Поживанова, уряд пропонує несправедливий підхід до оподаткування нерухомості, яку перепродують. «Грубо кажучи: у тебе житло коштує 200 гривень, а ти його продаєш за 500. Різниця з початковою вартістю становить 300 грн. Сплати податок з цих 300, адже це і є твій прибуток в чистому вигляді. Але ні. Наші законотворці хочуть, аби ти платив з 500», – каже Поживанов.
Він посилається на австрійський досвід, де «при купівлі нерухомості ти сплачуєш 3,1% від її вартості як податок. І це все. Коли ти продаєш свою квартиру, податок сплачує вже новий власник. Але при різниці між ціною, за яку квартира була куплена, та ціною, за якою вона була продана, також сплачується податок – однак тільки при умові, якщо ти здійснюєш таку оборудку частіше, ніж раз на три роки», – зазначає він.
Поживанов визнає: новації законопроекту №5600 дійсно припинять ухиляння від сплати податків з боку тих, хто зробив жонглювання квартирами своїм заробітком. Тобто, з одного боку, це позитивні зміни. Але з урахуванням того, що забудовник знайде спосіб відшкодувати збитки – позитивні не цілком.
«Забудовник програє, споживач – завдяки цьому – теж. Тепер давайте міркувати, а чи виграє держава? Так, зараз вона швиденько поповнить скарбницю і залатає бюджет. Але коли програє конкретна людина і економіка в цілому, то чи виграє держава? У нас все робиться в режимі «сьогодні на сьогодні», з урахуванням короткої перспективи. Але у майбутньому кожен «ображений» забудовник будуватиме менше, менше платитиме зарплат, менше платитиме єдиного соціального внеску, менше платитиме податку на прибуток, на доходи підприємств, менше податку на додану вартість. То чи є це тим оптимальним варіантом, який має пропонувати уряд? Для того, щоб нормально розвивалася економіка, треба зменшувати податки, а у нас все навпаки», – переконаний Поживанов.
Він же зазначає, що житла у нас все ще мало, і ринок вузький та ненасичений. «Власне, нормального ринку житла на сьогодні немає. Почнемо з того, що ми навіть не наблизились по кількості квадратних метрів на одну людину до стандартів Європейського Союзу. В розвинених європейських країнах на особу припадає до 60-70 кв. метрів, у нас же – по 20 метрів, і це в кращому випадку. Це – про стандарти життя як такі. Не забуваймо, що поки хтось декларує десятки квартир, значна кількість людей продовжує жити у гуртожитках чи «малосімейках», – каже Михайло Поживанов.
До речі, із тим, що по темпах будівництва житла Україна значно відстає, погоджується і Олексій Кущ. «На одного жителя країни має вводитися в експлуатацію щонайменше один квадратний метр житла на рік. У нас, відповідно, має вводитися щорічно 40 млн «квадратів» житла. Або хоча б 30 мільйонів. І це лише для того, аби замінити старий фонд. У нас же вводиться не більше 10 млн кв. м. А якщо дивитися за регіональною ознакою, то у Києві, Одесі та Львові ця пропорція ще якось зберігається. А от у інших великих містах – Харкові, Дніпрі, Запоріжжі – житла будують вкрай мало. Там платоспроможність нижча, і пропозиція, відповідно, нижча також», – говорить він.
Отже, житла українцям бракує, і розділене воно нерівномірно, але це ще не всі біди. «У нас практично відсутні іпотечні інструменти, вони складають десь біля 1% від ВВП. Тоді як у країнах розвинених і навіть у тих, які розвиваються, така цифра перевалює за 20%. Наша так звана «доступна іпотека» під 7% – це не іпотека. Власне, слова «іпотека» та «сім відсотків» взагалі є антонімами, бо іпотека має складати 2-3%. А 7% – то вже якийсь довгостроковий кредит під заставу нерухомості, назвемо це явище так», – розмірковує Кущ.
Що кажуть забудовники
Скидається на те, що оцінити однозначно ініціативу уряду в частині збільшення податків на нерухомість не вийде. Кожен може поставити себе на місце того незаможного громадянина, який все життя збирав кошти на нерухомість, і чия покупка утруднена діяльністю моторних спекулянтів. Прикро читати пропозиції від забудовника, знаходити симпатичні варіанти, бачити прийнятні за ціною квартири і тут таки дізнаватися, що всі вони вже розкуплені. Щоправда, за деякий час вам запропонують їх з «переуступкою», тобто за спекулятивною ціною. Саме так і працюють ріелтори – і ті, що офіційно зареєстровані як окрема компанія, і ті, котрі є фізичними особами.
Але, як говорять ті, з ким поспілкувався «Главком», саме гроші від спекулянтів штовхають ринок уперед. Той самий «вузький» ринок нерухомості, на обсяги якого були нарікання вище. Бо коли від спекулянтів надходять гроші «тут і зараз», це дає забудовнику можливість запустити ще одну чергу ЖК. Якби ж він чекав, доки з тим розрахуються покупці квартир «для себе», це значно пригальмувало би процес.
Цікавий аргумент на користь виплати ПДВ наводить економічний експерт Борис Кушнірук. Він говорить про те, що якби людина зводила свій будинок з нуля власними руками, вона би сплачувала ПДВ при кожній купівлі тих чи інших матеріалів: від цементу до сантехніки. То чому із покупкою квартир у споруджуваних будинках має бути інакше?
Але ось і контраргумент, і пов'язаний він із… коронавірусом. Ринок нерухомості тільки-но почав оговтуватися після тяжкого 2020 року, після всіх локдаунів тощо, і добивати його податками є вкрай несправедливим, зазначає комерційний директор компанії «Інтеграл-Буд» Анна Лаєвська. Особливо на тлі інфляції та перманентного здорожчання будівельних матеріалів та трудових ресурсів. Лаєвська слушно зауважує, що для пересічних українців, які не грають на біржі, не купують цінні папери, золото та діаманти, не довіряють банкам та національній валюті, інвестування у нерухомість є єдиним засобом захисту своїх заощаджень. І це «дієвий інструмент, який генерує надходження до будівельної галузі», – каже вона.
Однак ринок є ринок, нагадує фінансовий директор компанії Stolitsa Group Роман Головченко. Шкода забудовникам своїх інвесторів чи ні, вони змушені реагувати на коливання ринка. І ухвалення нової податкової політики призведе не тільки до здорожчання житла, але й – що цілком закономірно – до меншої його доступності.
Втім, є один нюанс, здатний перекреслити плани уряду. І пов'язаний він не з будівельною галуззю. У законопроекті №5600 зазначено, що він повинен вступити в силу з 1 липня 2021 року. Це означає, що більшість податкових змін, передбачених цим законопроектом, також повинні будуть вступити в силу відразу. Тим часом Податковий кодекс забороняє змінювати податкові правила так швидко. А тому розгляд документу буде, скоріше за все, неуспішним. Хіба що народні депутати, щойно відзначивши 25-річчя Конституції України, свідомо підуть на порушення закону.
Наталія Лебідь, для «Главкома»
Коментарі — 0