Распродажа на Печерске: «трешки» падают в цене

Наибольшим спросом среди покупателей по-прежнему пользуются квартиры небольшой площади - «гостинки» и однокомнатные. Такие квартиры, выставленные на продажу по цене, адекватной качеству, даже в нынешние непростые времена продаются быстро.

Квартиры же в три и больше комнат зачастую продаются долго. Именно их нередко покупают значительно дешевле изначально заявленной стоимости: если квартиру не удается продать быстро, цена на нее может снизиться и на 10%. В результате, за счет завышенных на начальных этапах продажи цен, мы наблюдаем их статистический рост в отдельных сегментах, которого на практике может и не быть.

Впрочем, отдельные продавцы, оценив квартиру в некую сумму, снижать цену отказываются наотрез, продавая свою недвижимость месяцами.

Как и общая по городу цена квадратного метра , цены в наиболее массовых сегментах, по данным портала недвижимости Domik.net , существенных изменений по результатам 2013 года не претерпели.

Так, колебание цены квадратного метра однокомнатной квартиры было совсем незначительным. За год она снизилась всего на 0,6% и к концу декабря 2013 составляет $1694.

Цена квадратного метра двухкомнатной квартиры на сегодняшний день практически такая же, как и в начале 2013 - $1755, но, как можно увидеть на графике, в течение года существенно колебалась.

Зато подорожал квадратный метр трехкомнатной квартиры. Если год назад его цена была самой низкой среди наиболее популярных сегментов, то сегодня — самая высокая: $1756, на 2,3% выше, чем в начале 2013. Колебание цен в течение года также было достаточно ощутимым, да и изменения структуры предложения заметно.

«Гостинки» и четырехкомнатные квартиры не отличаются массовостью, поэтому изменения цены здесь более ощутимы.

«Гостинки» упали в цене на 4,8%, средняя стоимость квадратного метра сегодня даже ниже, чем однокомнатных квартир - $1692. Хотя в начале года квадратный метр таких малогабаритных квартир стоил дороже, чем одно-, двух- и трехкомнатных. Однако риелторы утверждают, что цены на «гостинки» отнюдь не снизились — скорее, по их наблюдениям, наоборот. Связан такой парадокс со смещением структуры предложений в сторону более дешевых районов. Так, к примеру, количество продаваемых квартир в Деснянском районе выросло, как и цена квадратного метра. Тем не менее, она все же ниже стоимости квадратного метра «гостинок» на Печерске, предложение которых, наоборот, уменьшилось.

Четырехкомнатные квартиры к концу 2013 подорожали на 1,4%, на сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра составляет $2169. При этом, в течение года средняя цена колебалась в пределах 7%.

Средняя стоимость «гостинки» по Киеву к концу 2013 года составляет $49268, в начале года - $53315. Однокомнатные квартиры стоят в среднем $66193, за год средняя цена существенно не изменилась. Средняя цена двухкомнатной квартиры сегодня - $107339, в начале года немногим меньше - $106238. Усредненная цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры - $151688, в начале года - $144889. Средняя цена на четырехкомнатные почти вдвое выше, чем на трехкомнатные - $293709, год назад эта цифра была заметно ниже - $267835. Такая дороговизна четырехкомнатных квартир объясняется их расположением преимущественно в центральных районах Киева.

Можно купить квартиру в Киеве и гораздо дешевле средних цен. Однако, как показывает опыт, стоимость жилья может быть занижена искусственно. В частности, дешевле предлагаются квартиры от застройщиков , а также объекты, не существующие вовсе, так называемые «заманухи». Поэтому нижние пределы стоимости жилья в Киеве очень приблизительны.

Минимальная стоимость «гостинки», по нашим данным, колеблется в пределах $34100. Цены однокомнатных квартир стартуют от $40000, двухкомнатных – от $63100, трехкомнатных – от $87800. Минимальная цена на четырехкомнатные квартиры – $ 148400.

При общей ценовой стабильности в отдельных районах и массивах колебания цен все же наблюдались.

Так ощутимо упали в цене однокомнатные квартиры на Академгородке — на 12,6%, и Святошино — 10,4%.

Двухкомнатные квартиры заметно подешевели в историческом центре Киева — на 16,3%, и на Березняках — на 11,6 %.

Снижение цены на трехкомантные квартиры наблюдаем на Нижнем Печерске — 22,4%. Причем, что примечательно, за счет новостроек. Например, «сталинки» здесь в цене даже выросли на 6,8 %.

Рост цен был замечен только на квартиры на Позняках : подорожали одно- и двухкомнатные. На фоне других аналогичных сегментов киевского рынка недвижимости – значительно. Однокомнатные квартиры выросли в цене на 5,9%, «двушки» - на 6,7%.

Такие резкие колебания цен на отдельных массивах не являются закономерностью и навряд ли окажутся устойчивой тенденцией. Связаны они, по большей части, с изменениями в структуре предложения. В том числе, на кривую ценообразования повлияли предложения в недавно построенных домах. Жилье в них реализуется на вторичном рынке по цене первичного: например, квартиры в уже сданных домах выставляются на продажу застройщиками, либо же инвесторы на стадии окончания строительства предлагают переуступку прав собственности.

Общая тенденция по городу показывает, что незначительное повышение цен коснулось преимущественно «гостинок» - по всему городу, а также трех-, четырехкомнатных квартир в прицентральных районах Киева за счет увеличения количества предложений в новостройках бизнес и премиум-класса. Цены на одно- и двухкомнатные квартиры изменений практически не претерпели.

Наблюдаемая в течение 2013 года ситуация вполне вписывается в общую картину стагнации, присущую украинскому рынку недвижимости в течение последних лет. Сколько-нибудь заметных ценовых изменений не происходит. Правда, количество выставленных на продажу объектов к концу года несколько увеличилось. Но нередки и случаи, когда продажа выставленной квартиры тут же откладывается. Выжидают и многие покупатели. Причиной тому могут быть и новые правила оценки недвижимости, и ограничение наличных расчетов, и революционные настроения в стране, сулящие рост доллара . Как поведет себя рынок недвижимости в этой связи, увидим в будущем году.