Чому дорожчають квартири та коли чекати обвалу цін?

Ціни на первинне житло в Києві котрий місяць продовжують зростати. Lun.ua, портал виставленої на продаж нерухомості фіксує: у вересні вартість квадратного метра на первинному ринку житла у столиці в середньому становила 33 тис. грн, а це на 1,5% дорожче, ніж у серпні. Тенденція до здорожчання «квадратів» характерна і для усіх великих міст України, і для низки країн світу: наприклад, сусідньої Туреччини чи США, які задають тренди на глобальних ринках.

Тренди

Згідно з даними агентства нерухомості «Благовіст», у Києві середня ціна за квадратний метр однокімнатної квартири у вересні цього року становить $2,16 тис., двокімнатної – $2,09 тис., трикімнатної – $2,14 тис.

Статистика цін на квартири у Києві у вересні 2021 року

Для порівняння, у вересні минулого року картина мала такий вигляд: середня ціна за квадратний метр однокімнатної квартири становила $1,92 тис., двокімнатної – $1,84 тис., трикімнатної – $1,84 тис. При цьому курс долара до гривні, як всім відомо, за цей період не зростав, а навіть просів.

Статистика цін на квартири у Києві у вересні 2020 року

При зіставленні цін на житло у серпні та вересні цього року продовжує простежуватися тенденція до зростання: квадратний метр однокімнатної квартири наприкінці літа у столиці коштував $2,11 тис. (проти $2,16 тис. у вересні), двокімнатної – $2,07 тис. ($2,09 тис.), трикімнатної – $2,05 тис. (2,14 тис.).

За даними address.ua, підйом вартості квартир характерний як для первинного, так і для вторинного ринку.

Графік змін медіанної ціни за квадратний метр з 5.07 до 5.10 (три місяці) на первинці

Графік змін медіанної ціни за квадратний метр з 5.07 до 5.10 (три місяці) на вторинці

Найдорожчим районом Києва залишається Печерськ. Середня вартість квадратного метра нового житла тут складає 62,6 тис. грн. Найдешевший – Деснянський район із 23,2 тис. грн за квадрат. Приблизно у цю ж ціну найдорожчі (в середньому) квадратні метри в агломерації – 22,1 тис. грн у Вишгороді, 23 тис. грн у Вишневому. Найдешевші квадрати передмістя – Білогородка із 15,1 тис. грн за кв. м.

Чому дорожчають квартири?

Забудовники кажуть, що до початку наступного року ця тенденція збережеться, аргументуючи це подорожчанням будматеріалів, інфляцією та попитом, який нині тримається на докарантинному рівні. Керівник Асоціації професійних управителів нерухомості Анатолій Топал у коментарі «Главкому» докладніше пояснив причини подорожчання.

«На первинці така тенденція пояснюється кількома причинами. По-перше, значно подорожчали будівельні матеріали: від 40% до 200% у порівнянні з цінами, які були ще кілька місяців тому. По-друге, значно подорожчала корупційна складова для отримання дозвільного пакету документів у 2021 році. По-третє, значно збільшилася вартість будівельних робіт. Усе це відбувається на тлі інфляції, що зростає», – зазначив він.

За словами засновника компанії KAN Development, впливового столичного забудовника Ігоря Ніконова, на ціни на житло найбільше впливають два фактори: подорожчання будматеріалів і зростання заробітної плати.

«Ціни на будматеріали дійсно зросли, на деякі – до 50%. Скло не просто подорожчало, воно зовсім зникло з ринку, коли декілька заводів у Європі зупинилися на реконструкцію. З огляду на популярність цього матеріалу, черги на нього великі і, відповідно, ціна захмарна. І якщо, наприклад, метал у вартості повинен відкотитися трохи назад, то зі склом так не вийде, дефіцит триватиме ще дуже довго. Плюс на ціну квадратного метра впливає і заробітна плата. За останні два роки вона збільшилася приблизно на 40%, і ця тенденція триває», – пояснив Ніконов.

У вересні вартість квадратного метра на первинному ринку в середньому становила 33 тис. грн

Але, за словами Топала, окрім ринкових факторів, існує ще одна суто українська причина, яка здатна вплинути на ціни житла. Ідеться про можливі зміни до законодавства.

«Всі з жахом очікують голосування у другому читанні законопроєкту №5600. Якщо нардепи проголосують за той самий варіант документу, який розглядався у першому читанні, то на нас чекає моментальне підняття цін на первинному ринку на 20–35%», – зауважив Топал.

Думку про те, що у разі ухвалення такого закону ціна квартир різко підскочить, дещо раніше висловлював директор Інституту економіки і прогнозування НАН України Валерій Геєць. За його словами, у разі ухвалення документу у тому вигляді, який він мав під час першого читання, ціни на нерухомість зростуть на третину, а вся галузь будівництва опиниться в ситуації стагнації, впевнений експерт.

«Спочатку поясню проблему з ПДВ. Якщо його вводять на повторні продажі, це означає, що ціна будинків і квартир виростає на 20% для всіх споживачів. Це буде мати катастрофічні наслідки для ринку – він буквально обвалиться та загальмується в розвитку. Юрособи втратять економічний інтерес до того, щоб вкладати в нього», – зауважив експерт.

Зрештою, на думку Гейця, заплатить за таке зростання цін споживач. «Далі, ми практично позбавимо людей основного джерела капіталовкладення сьогодні – купівлі квартири. Тепер ті інвестиції, які йшли в нерухомість, будуть лежати, грубо кажучи, під подушкою та нікуди не йти», – пояснює Геєць.

Крім того, на думку експерта, ухваленням законопроєкту №5600 Рада посприяє створенню тіньового ринку нерухомості та посиленню корупції контролюючими органами.

Глобальні тренди

За даними аналітиків консалтингової компанії Knight Frank, які дослідили динаміку цін на житло у 55 країнах світу, у Туреччині ціни на житлову нерухомість за рік зросли найбільше: на 29%. Друге місце в списку країн із найшвидшим зростанням цін на житло посіла Нова Зеландія – там квадратні метри подорожчали на 26%. Третє місце розділили США та Словаччина (по 19%).

У середньому ж у всіх країнах, які брали участь у дослідженні, ціни на житло у другому кварталі року зросли на 9% (в першому – на 7%). Тільки у двох країнах зафіксовано зниження вартості нерухомості: в Індії та Іспанії.

За даними Євростату, загалом з 2010 року ціни на житло в країнах ЄС зросли на 30,9%. У першому кварталі цього року на ріст вплинула, зокрема, пандемія. Показники зростання ціни у першому кварталі 2021-го виявилися найвищими з середини 2007 року. Ось якою була динаміка:

• Люксембург – зростання на 17%;
• Данія – 15,3%;
• Чехія – 11,9%;
• Нідерланди – 11,3%;
• Німеччина – 9,4%;
• Бельгія – 6,7%;
• Франція – 5,5%.

Але Анатолій Топал звертає увагу на ще один важливий момент, якого в Україні досі не помічають, а він може суттєво змінити тренди. На світовому девелоперському ринку назріває криза: йде вона з боку Китаю та може зачепити Україну. «Її вплив відчують міжнародні інвестиційні фонди, які представлені і в Україні», – пояснює фахівець.

Отже, про що йдеться? У найбільшого китайського девелопера Evergrande зафіксовано кризу ліквідності. Ця тема вже два тижні поспіль гримить у міжнародних ЗМІ. Є ризик, що проблеми в Evergrande можуть охопити всю галузь китайської нерухомості з оборотами в трильйони доларів, а це, у свою чергу, може дати поштовх для нової світової фінансової кризи.

Здешевленню чи, принаймні, припиненню здорожчання житла у наступному році також може сприяти й внутрішня ситуація на українському ринку. «Нині в Україні купівельний попит вийшов на максимум своїх можливостей, і надалі відсоток людей, які можуть вкласти гроші у нерухомість, буде тільки зменшуватися», – переконаний експерт. Він додав: це означає, що попереду – етап корекції цін.

Наталія Сокирчук, «Главком»