Продаж квартир за новими правилами: як змінилися податки із 1 листопада

В Україні запроваджують нові податки на будівництво та продаж житла з 1 листопада. Тепер забудовникам доведеться платити 20% ПДВ за касовим методом, а інвесторам – податки з продажу осель.

З 1 листопада набирають чинності норми закону № 2600 «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Зміни передбачають запровадження для девелоперів податку на додану вартість за касовим методом, а для людей – продавців на первинному ринку податок на доходи фізосіб у розмірі 18% з різниці між ціною купівлі ціною продажу при першому продажу квартири.

Експерти прогнозують, що податкові зміни тиснутимуть на ціни та відлякуватимуть інвесторів, які вкладають кошти в первинний ринок з метою їх збереження та примноження.

Відповідно до цього закону, забудовникам доведеться платити 20-відсотковий ПДВ за касовим методом, а інвесторам – податки з продажу житла, в яке вони вклали свої гроші. Тому девелопери змушені будуть підвищувати ціни на житло.

Закон про ПДВ для девелоперів неминуче призведе до зростання цін на житло. Таку думку висловив керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов. На його думку, забудовники не готові нести додаткові витрати на будівництво та знижувати свій прибуток. Війна і так боляче вдарила по їхньому бізнесу. Тому віддавати своє вони не стануть. Отже, їм доведеться підвищувати ціни на житло.

Найімовірніше, забудовники підвищать одразу стартові ціни на етапі «котловану». За рахунок цього подальше зростання вартості об'єкта, яке неминуче виникає на етапі будівництва, не виглядатиме для інвесторів шокуючим. Але воно буде, і від цього нікуди не подітись. Тому багато інвесторів, перш ніж вкладати свої заощадження у будівництво, подумають, чи не варто їм знайти спокійніше застосування своїм капіталам. Адже будівництво – це завжди ризик. Отже, і вони ризикують своїми грошима.

Не менше, ніж підвищення вартості житла від забудовника, по інвесторах вдарять податки, які вони мають платити з продажу житла. Адже не секрет, що багато заможних українців вкладають гроші у будівництво квартир не заради того, аби в них жити, а заради того, щоби згодом їх продати «з наваром». За оцінками експертів, таких близько 55% від загальної чисельності покупців. Тобто, більше половини нового житла в Україні купується з метою його подальшого перепродажу на більш вигідних умовах. Маржа, яку при цьому отримують інвестори – це своєрідна компенсація за ризик, на який вони наражали свої капітали, вкладаючи гроші в таке непередбачуване підприємство, як будівництво.

Тепер же, якщо вони вирішать свою новопридбану квартиру продати протягом року, їм доведеться сплатити податок у вигляді 18% від отриманого прибутку. Отриманий прибуток рахується як різниця між вартістю продажу квартири та вартістю, за яку інвестор придбав її у забудовника. Оскільки інвестори не бажають втрачати свої гроші, цілком імовірно, що угоди з купівлі-продажу частково перейдуть «у тінь». Також є ймовірність, що інвестори підуть з ринку житла, намагаючись вкласти свої гроші у щось, що обіцяє більшу вигоду.

Нагадаємо, раніше повідомлялося, що у другому кварталі 2022 року нотаріуси оформили угоди купівлі-продажу 20 477 об'єктів нерухомості. Це у вісім разів менше, ніж до війни. 

Також раніше повідомлялося, що переважна більшість потенційних покупців на первинному ринку житла цікавляться об’єктами на рівні готовності 80% і вище з очікуваним періодом введення в експлуатацію до шести місяців.