Незавершене будівництво: як безпечно інвестувати в нерухомість

Безпечно інвестувати кошти у квартиру, яка ще на етапі будівництва, цілком можливо, якщо дотримуватися певних правил та перепровіряти інформацію, радитись з експертами і звертатись за відкритими даними до реєстрів та органів міської й державної влади. Як значно мінімізувати ризики розповів заступник директора Департаменту містобудування та архітектури Київської міської державної адміністрації Юрій Тацій.

Якщо ви визначилися з об’єктом будівництва, то потрібно спочатку дізнатися, чи має право користувач на земельну ділянку та для яких цілей вона йому надана.

«Для цього слід зайти на Публічну кадастрову карту, де є інформація про тип власності, її цільове призначення і площу. Можна також спрямувати звернення до Держгеокадастру. Також перевірити наявність або відсутність арештів на земельну ділянку через Держреєстр речових прав на нерухоме майно», – інформує Тацій.

Як з’ясувати, чи має забудовник дозвільну документацію:

• По-перше, чи видані йому містобудівні умови та обмеження (на сайті Містобудівного кадастру або у відповідному реєстрі). Якщо не вдалося їх відшукати – це перший тривожний дзвіночок. Тацій тоді радить подати запит до Департаменту містобудування та архітектури КМДА.
• По-друге, чи є технічні умови на приєднання будинку до мереж електро-, тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення. Ці умови повинні співпадати з проєктом будівництва. Якщо не знайшли їх у публічному доступі, зверніться із запитом до відповідних експлуатуючих організацій.
• По-третє, вимагати у забудовника висновок експертизи проєкту з додатками, де містяться основні зауваження щодо недоліків.
• По-четверте, розібратися, на якій підставі будує забудовник – декларація чи дозвіл та чи є вони у нього взагалі. Це можна зробити через Реєстр будівельної діяльності або ж через запит до Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) чи до Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю КМДА (в залежності від складності будівництва).

Далі експерт радить зіставити інформацію. Переглянути, в кого є право на земельну ділянку, кому надані вихідні дані на проєктування (МУО та технічні умови), хто розробив проєкт будівництва та на кого оформлений дозвіл на виконання будівельних робіт: чи це одна юридична особа, чи різні.

Об’єкт будівництва повинен бути у всіх документах однаковим. Як перевірити:

1.Через Єдиний реєстр юридичних і фізичних осіб-підприємців дізнатися, чи давно компанія-забудовник, генпідрядник та фінансова установа працюють на ринку, хто їх засновники та чи відповідає статутний капітал вимогам законодавства.

2. Вивчити у відкритих джерелах інформації історію діяльності забудовника, генпідрядника та фінансової установи: чи не тягнеться за ними шлейф будівельних скандалів, чи вчасно здають в експлуатацію об’єкти, чи не скаржаться покупці на якість житла.

3. Перевірити дані забудовника, генпідрядника та фінансової установи в таких реєстрах:

• реєстрі судових рішень. Звертайте увагу як на завершені справи, так і на поточні судові суперечки.
• в Автоматизованій системі виконавчого провадження.
• на сайті Державної податкової служби (щодо податкового боргу або застави).

4. Якщо отримана інформація вас задовольняє, звернутись до відділу продажу забудовника та скористатися одним з можливих механізмів інвестування: пайове будівництво, фонд фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування.

5. Перед підписання договору перевірити надані забудовником документи з незалежним фахівцем, якому ви довіряєте.

6. В договорі звернути увагу на:

• терміни завершення будівництва;
• умови розірвання договору;
• чи є фіксованою ціна квадратного метра;
• штрафи для сторін в разі порушення договору
• що віднесено до форс-мажорних обставин;
• чи передбачена можливість розстрочки (як правило, це показник надійності забудовника);
• чи міститься в договорі інформація про сам проект будівництва (аби гарантувати, що збудують обіцяні об’єкти соціальної інфраструктури).

7. Якщо будівництво ведеться кількома партнерами в рамках спільної діяльності, переконайтеся, що житлова площа, яку ви купуєте, стосується тієї особи, з якою ви підписуєте договір.