Купити нерухомість стане складніше. Держава зобов’язує рієлторів «стукати» на клієнтів

Процедура купівлі чи продажу квартири в Україні може стати забюрократизованішою. Держава вирішила посилити фінансовий контроль на ринку нерухомості і залучити до нього ще одного учасника – рієлторів. Тепер агенти з нерухомості повинні не лише підбирати квартири та вести переговори між сторонами, а й перевіряти клієнтів, збирати їхні персональні дані та звітувати державі про підозрілі операції.

На ринку нерухомості такі нововведення викликали суперечки. Представники галузі кажуть: функції фінмоніторингу вже виконують банки та нотаріуси, а нові вимоги створюють «потрійний контроль». Чи зміняться правила купівлі житла для українців і чому рієлтори побоюються нових правил, розбирався «Главком».

Лист, якого ніхто не чекав

Міністерство фінансів України офіційно включило рієлторів до системи фінансового моніторингу, і тепер вони мають звітувати про угоди з нерухомістю. Йдеться насамперед про операції від 400 тис. грн. Тобто більшість угод може потрапити під контроль. Для контексту: навіть найскромніша однокімнатна квартира в обласному центрі пробиває цю планку.

27 березня 2026 року у стінах Верховної Ради відбулося засідання робочої групи з удосконалення законодавства у сфері захисту житлових прав, де розглядалися ключові питання регулювання діяльності рієлторів та фінансового моніторингу. Члени групи вели гостру дискусію: Мінфін та Держфінмоніторинг наполягають на жорсткому звітуванні перед контролюючими органами. Питання – чи встигне ринок пристосуватися.

Що тепер вимагатимуть у покупців

Перелік нових обов'язків рієлтора включає ідентифікацію клієнтів, збір паспортних даних та ідентифікаційний код (ІПН), зберігання документів щонайменше п'ять років і – найголовніше – повідомлення Держфінмону про підозрілі операції або спроби їх проведення. Саме це є ключовим зобов'язанням за законом.

У Мінфін наголосили: рієлтори не зобов'язані звітувати про кожну угоду понад 400 тис. грн. Обов'язок подавати дані про так звані «порогові фінансові операції» на рієлторів не поширюється – це вимога для інших категорій суб'єктів фінмоніторингу. Натомість рієлтори застосовують ризик-орієнтований підхід: перевіряють не всіх підряд, а звертають увагу на конкретні ознаки – нетипові схеми розрахунків, готівкові операції, незрозуміле походження коштів, участь нерезидентів.

Важливо розуміти: для переважної більшості покупців із «білими» доходами нові правила – це переважно додаткова анкета та один-три додаткових днів очікування. Ключовим документом, який регулює фінансовий моніторинг в Україні, залишається закон «Про запобігання та протидію легалізації доходів, одержаних злочинним шляхом». Він передбачає два рівні контролю: державний та первинний – і в цьому сенсі принципово не змінився.

Те, що зміниться – кількість суб’єктів первинного моніторингу. І відповідальність, яку тепер несе рієлтор: не лише за супровід угоди, а й за належну перевірку клієнта ще на підготовчому етапі.

«Потрійний контроль» – чи дублювання?

Раціональне запитання виникає одразу: навіщо ще один гравець у системі, де вже є нотаріус і банк? Понад 10 років нотаріуси при здійсненні операцій із нерухомим майном виконують обов’язки суб'єктів первинного фінансового моніторингу – перевіряють документи, ідентифікують сторони, моніторять підозрілі операції. Мінфін, утім, спростовує популярне формулювання про «потрійний контроль»: оцінювачі як окрема категорія суб'єктів фінмону в законі взагалі не визначені, тож коректніше говорити про два наявні рівні контролю – нотаріальний і банківський – до яких тепер додається рієлторський. Але це не означає дублювання: кожен із учасників контролює свій етап. Рієлтори закривають окремий «сліпий кут» – момент до угоди, коли нотаріуса ще немає, але гроші й наміри вже є.

Раніше ринок знаходив обхідні шляхи. Класична схема: розрахунок готівкою з формулюванням у договорі, що кошти вже сплачено. Нотаріус фіксував факт угоди, не маючи реальних важелів перевірки джерел готівки. Тепер відповідальність за таке формулювання несе і рієлтор. За невиконання вимог фінмоніторингу йому загрожують штрафи у сотні тисяч гривень.

Рієлтор: «Нас хочуть зробити контролерами, але ми до цього не готові»

Президентка Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Олена Гайдамаха у коментарі «Главкому» розповіла: «Суб’єктами фінансового моніторингу в угоді вже є два гравці: якщо угода проходить через банк – контроль здійснює банк, якщо оформлюється нотаріально, а всі угоди з відчуження нерухомості є нотаріальними – то нотаріус. Він же перевіряє документи, ідентифікує особи, моніторить підозрілі операції, перевіряє санкційні списки. Банк так само – будь-який переказ понад тисячу доларів вимагає підтвердження джерела коштів. А рієлтор не проводить розрахунків взагалі. Ми укладаємо цивільний договір про посередництво і не передаємо кошти між сторонами. Через нашу послугу неможливо відмити гроші – вона в рази менша за вартість об’єкта».

Гайдамаха не заперечує проти самої ідеї контролю. При цьому вказує на абсурдність того, як вимоги мали б виглядати на практиці.

«Ідею долучити рієлторів до фінмону обговорювали і раніше. Але це дивно виглядає на практиці. Людина дзвонить за оголошенням, приходить подивитися квартиру. Вона ще не є моїм клієнтом, ми навіть договір не підписали. І що – я вже маю вимагати у неї паспорт і питати, звідки гроші? Це нереально і навіть відштовхує людей», – пояснює рієлторка.

Окремо вона порушує питання захисту даних. У договорах із клієнтами рієлтори зазвичай прописують нерозголошення інформації. Як поєднати цей обов'язок із вимогою передавати персональні дані до Держфінмону – і хто гарантуватиме їхню безпеку в системі – залишається для агентів незрозумілим.

За словами Гайдамахи, реєстраційні листи від Мінфіну отримали навіть ті, хто давно не практикує. «Складається враження масової розсилки по відкритих реєстрах – без розбору, хто активний, а хто закрив ФОП два роки тому», – зазначає вона.

Рієлторка також звертає увагу на розподіл відповідальності. За «новими правилами», дані про одну угоду до Держфінмону можуть подавати три сторони: нотаріус, банк і тепер рієлтор.

«Але якщо інформація виявиться невірною чи неповною – відповідати, судячи з усього, доведеться рієлтору», – підкреслює президентка Асоціації.

Вона побоюється і зворотного ефекту реформи. Припускає, що частина її колег може закрити ФОП або піти у «тінь». Наразі цей ринок і так непрозорий – приблизно 90% гравців поза правовим полем. Якщо тиск посилиться надмірно, неофіційних угод стане ще більше.

Інші експерти ринку нерухомості теж застерігають, що деякі посередники можуть намагатися обійти фінмон за підвищену комісію – 10-15% замість стандартних 5%.

Для клієнтів із легальними доходами підвищення комісій не передбачається – рієлтори кажуть, що стараються утримати стандартну ставку попри зростання витрат на юристів і навчання персоналу. Але для тих, хто не може підтвердити походження коштів, «сіра» опція може виглядати привабливо. Що, власне, і є найбільшим ризиком реформи.

Кароліна Терещенко, «Главком»