Як продати квартиру в окупації? Депутати пропонують вихід

Верховна Рада вирішила додати оптимізму українським громадянам, житло яких лишилося на тимчасово окупованих територіях. Парламентська тимчасова спеціальна комісія з питань захисту прав внутрішньо переміщених осіб та інших постраждалих від російської агресії звернулася до уряду та обласних військових адміністрацій з пропозицією зібрати інформацію про зруйноване та пошкоджене майно на територіях, де наразі не діють українські закони.

Нардепи хочуть запустити механізм, схожий на вже діючу програму «єВідновлення». Наразі через неї надаються компенсації з держбюджету за зруйновану та пошкоджену нерухомість з тих регіонів, які контролює Україна. Виплат же за майно з окупованих територій, перевірити стан якого складно, не передбачено. Парламентарі вказують на цю несправедливість і закликають Кабмін з нею розібратися. Перший крок у цьому напрямку – прийнятий нещодавно в першому читанні законопроєкт № 11161 авторства опозиції, згідно з яким власнику пошкодженого та зруйнованого майна на окупованих територіях дозволяється подати заяву про надання компенсації за певною процедурою. Фізичний огляд таких об'єктів при цьому не є обов'язковим.

Окрім того, обговорюється можливість, аби власники не тільки зруйнованого, а й вцілілого житла, яке розташоване в окупації, могли за бажання отримати компенсацію. Щоправда, для цього їм доведеться відмовитися від прав на нього на користь держави. ТСК просить обладміністрації «промацати ґрунт» серед вимушених переселенців, аби з’ясувати, скільки з них потенційно будуть готові таким правом скористатися.

Голова тимчасової комісії з питань захисту прав внутрішньо переміщених осіб та інших постраждалих від російської агресії «Слуга народу» Павло Фролов в інтерв’ю «Главкому» запевняє: перспектива таких компенсацій є цілком реальною, але є низка факторів, які можуть стати на заваді цьому плану.

Голова ТСК з питань захисту прав ВПО та інших постраждалих від російської агресії Павло Фролов закликає активніше збирати інформацію про вимушених переселенців для майбутніх компенсацій

фото з відкритих джерел

«Українці, які мають вціліле або пошкоджене житло на окупованій території або у зоні бойових дій, і які переїхали на контрольовану Україною територію, на жаль, зараз не можуть претендувати на компенсації за програмою «єВідновлення». І фактично виходить, що переселенці з Сєвєродонецька перебувають у гіршій ситуації, ніж ті громадяни, житло яких постраждало у Київській чи Львівській областях. Тому з точки зору справедливості, звісно, люди з окупованих територій мають претендувати на компенсацію за втрачене житло серед перших», – пояснює логіку ТСК Фролов.

Існуюча програма «єВідновлення» успішно працює, 58 тис. українських родин вже отримали кошти, у тому числі, близько 3 тис. – за повністю зруйноване житло. Докази, які збираються в рамках цієї програми, можуть використовуватися для подачі заяви до Міжнародного реєстру збитків. Ця програма стосується компенсацій за пошкоджене та зруйноване житло на підконтрольній території, вона фінансується з держбюджету з подальшою компенсацією міжнародними партнерами, які верифікували та фактично погоджували головні аспекти «єВідновлення». А щодо окупованих територій поки такого узгодження та концепції немає.

Тому очолювана мною парламентська комісія ініціювала визначення суми компенсацій українцям, які втратили житло або готові відмовитись від житла на тимчасово окупованих територіях, а також збір інформації про кількість таких постраждалих. Обласні військові адміністрації, до адміністративних кордонів яких входять окуповані території, мають організувати збір, оцінку та узагальнення інформації про зруйноване та пошкоджене житло та орієнтовні розміри завданих збитків. Це треба робити для більш предметних та аргументованих переговорів із західними партнерами, іноземними державами та міжнародними організаціями щодо напрацювання потенційних рішень та джерел фінансування таких виплат.

Вже зараз потрібно починати питати в українців, хто з них готовий відмовитись від свого вцілілого в окупації житла, і оцінювати його вартість, навіть під поки невизначені перспективи отримання коштів. Бо зрозуміло, що держава, на жаль, не має коштів на здійснення таких компенсацій, адже усі зібрані податки, збори та митні платежі спрямовуються на фінансування ЗСУ та заходів з оборони. Але вже зараз треба зрозуміти, про які цифри йдеться та мати на руках хоча б попередні оціночні розрахунки.

«Експеримент з Мелітополем» може бути поширений на всю окуповану територію»

Одразу постає логічне питання – якщо житло, зруйноване російською ракетою в Києві чи Харкові, можна оцінити наочно, то як бути з таким житлом на окупованих територіях? Ви стверджуєте, що вже був успішний експеримент зі встановлення факту повної руйнації житла в окупованому Мелітополі та призначення компенсації за програмою «єВідновлення». Яким саме чином встановлювався ступінь руйнації і як цей експеримент можна екстраполювати на інші схожі випадки? 

У Мелітополі застосовувався метод супутникових знімків. Можна порівняти знімки до початку бойових дій та станом на зараз і встановити, що той чи інший будинок на окупованій території був зруйнований. Це фактично і буде доказовою базою. Щодо визначення сум компенсацій можна застосувати ті ж підходи, які вже існують у «єВідновлення» – дані про фактичні угоди купівлі-продажу нерухомості, середню вартість квадратного метра квартир, будинків по районах.

Тобто досвід експерименту щодо Мелітополя може бути поширений на всю окуповану територію. Але, головне, що для цього потрібно – навіть не зміни до законодавства, а пошук фінансового  ресурсу для таких виплат. Так, бюджетний комітет нещодавно погоджував виділення додаткових 500 млн грн саме на пошкоджене житло категорії «Б» (тобто ремонт якого коштує від 200 до 500 тис. грн). Але цих коштів поки все одно не вистачає на виплати усім родинам, які вже мають позитивні рішення відповідних комісій або отримали житлові сертифікати за повністю зруйноване житло на підконтрольній території. Тому ми дуже чекаємо надходження коштів за угодою з Банком розвитку Ради Європи на 100 млн євро, які також будуть спрямовані на виплати за «єВідновленням».

Стосовно незруйнованого житла, яке у багатьох українців просто було відібрано окупантами, поки немає визнаного міжнародними організаціями правового механізму компенсацій, джерел фінансування та порядку відмови від права власності на користь держави Україна. Тому ми й започаткували роботу зі створення системи верифікації та підтвердження даних про потенційну кількість та вартість такого житла.

Але ж ми розуміємо, що свого часу квартира купувалася, скажімо, за $30 тис., але після окупації такі гроші за неї ніхто не заплатить. Чи планується якась верхня межа таких компенсацій?

Тут не можна застосовувати ринкові підходи та співвідношення попиту та пропозиції, адже це збитки, які були завдані війною Росії проти України. Тому наше завдання – допомогти людям зібрати усі необхідні докази для обліку усіх завданих збитків і подання заяви на виплату компенсації за всю завдану шкоду без верхньої межі компенсацій.

Що стосується процедури виплат, то вона ще не визначена. Але це може бути порядок, аналогічний програмі «єВідновлення». Це може бути також і в рамках майбутніх репарацій. Досвід України вже унікальний в тому, що перший елемент міжнародного компенсаційного механізму – Міжнародний реєстр збитків – вперше у світовій історії запрацював ще до завершення війни. Проте далі ще має бути утворена компенсаційна комісія та підписані угоди про джерела наповнення компенсаційного фонду, з якого будуть здійснюватися виплати постраждалим українцям, у тому числі шляхом російських активів, розташованих закордоном. Отже, це нешвидкий процес.

А якщо у людини чи родини взагалі втрачені документи на житло? Наскільки складно буде їм довести, що воно саме їхнє?

Є варіанти звернутися до посадової особи чи організації, яка видавала або оформлювала правовстановлюючі документи. Це може бути, наприклад, нотаріус, який їх посвідчував і зможе видати дублікат документа, що матиме таку саму юридичну силу як і оригінал.

Якщо відомості є у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то документ може видати державний реєстратор. Є спеціальна процедура проведення державної реєстрації на підставі відомостей Державного земельного кадастру чи відомостей архівного Реєстру прав власності на нерухоме майно, який діяв до 2013 року. Якщо житло розташоване у Криму, Донецькій, Запорізькій, Луганській, Миколаївській, Харківській, Херсонській областях, то зареєструвати право власності на нього можна у будь-якого реєстратора чи нотаріуса.

Є також варіант звернутися з позовом до суду та визнання права власності у порядку статті 392 Цивільного кодексу України. Я думаю, що у цифровій ері, у якій ми живемо, повністю втратити всі документи неможливо і можна знайти якісь докази, що людина є власником відповідного житла. Це ж можуть бути виписки здійснення банківських проплат за комунальні послуги або інші платежі, що стосуються конкретного об’єкта нерухомості.

Додам, що зараз проводиться робота зі вдосконалення та спрощення правового механізму підтвердження права власності як в адміністративній процедурі, так і у судовому порядку.

Є ще один момент: можливі непорозуміння між власниками щодо такого житла. Хтось з родичів захоче продати, хтось ні, а хтось взагалі живе в цьому житлі на окупованих територіях… Як держава може мінімізувати для себе ризики втягування у такі спори?

Держава не буде втручатися у сімейні спори. Є судові та позасудові способи вирішення цих спорів. Права кожного українця мають бути захищені. Якщо ви маєте на увазі потенційну відмову від права власності на житло на користь держави Україна, то без згоди усіх співвласників цього житла вона не може бути здійснена. 

Чи ви допускаєте вдавання до таких хитрощів, коли людина передасть свою квартиру на окупованій території державі, отримає компенсацію, а потім повернеться і буде там жити?

Коли людина відмовиться від права власності в обмін на потенційні компенсації та відшкодування вартості цієї квартири, звісно, вона не зможе залишити її у себе чи зберегти право власності. А от хто реально користується цією квартирою до повернення контролю української влади та деокупації наших територій буде знати лише терористична влада на тимчасово окупованих територіях.

«Важливо не створювати безпідставних очікувань…»

Як уряд та обладміністрації реагують на пропозиції вашої ТСК? Бо плани, про які ви кажете, довгострокові, а у виконавчої влади зараз, мабуть, вистачає нагальніших проблем.

Фактично тільки 14 червня нашою комісією було затверджено рішення щодо звернень до уряду та ОВА, і поки ми чекаємо на їхню реакцію. Якщо її не буде, то будемо знову підіймати це питання, зокрема, і на днях уряду, і в офіційній комунікації. Можемо також ініціювати і кадрові зміни. Але сподіваємось, що прем’єр-міністр реагуватиме належним чином і організує проведення цієї важливої роботи в інтересах вимушених переселенців. А обласні військові адміністрації мають працювати і зберігати контакти і комунікацію з мешканцями відповідних областей, знати, де саме перебувають ці люди, де вони працюють, чи задоволені їхні базові потреби. Це стосується і людей, які вимушено лишилися на окупованій території. 

Ну, і тут важливо застерегти, аби люди не повірили, що держава вже знайшла всі ресурси і механізми, і завтра вже можна писати заяву про відмову від квартири в окупації і отримувати кошти або нове житло. Це тільки початок цього процесу. Плюс неминуче постане питання пріоритетів: постраждалих дуже багато, зруйнованого житла – також.

Щодо пріоритетів. Чи, на вашу думку, треба буде проводити диференціацію між тими громадянами, які виїхали з нині окупованих територій, скажімо, в 2014 році та в 2022-му, вже після початку повномасштабного вторгнення? 

Дуже важливе питання. Ми неодноразово наголошували, що українці, які втратили житло у період з 2014-го до 23 лютого 2022-го мають отримати повне право на компенсації. Це справедливо і принципово.

На жаль, Міжнародний Реєстр збитків, утворений у Гаазі згідно з резолюцією Комітету міністрів Ради Європи, наразі приймає заяви, які стосуються збитків, втрат або шкоди, завданих з 24 лютого 2022 року. Багато хто зі світового співтовариства сприймає початок війни в Україні з 2022 року. Тому наша ТСК приймала не одне рішення з цього приводу щодо створення компенсаційного механізму за зруйноване житло починаючи з 2014 року.

Я особисто підіймаю це питання на усіх міжнародних майданчиках: у рамках ОБСЄ, ПАРЄ, двосторонніх зустрічах з колегами з іноземних парламентів. Продовжуємо докладати зусилля у цьому напрямку, але це дуже тривала і складна у просуванні робота. У будь-якому випадку має бути створений національний механізм компенсацій за зруйноване житло, починаючи з 2014 року.

Скільки часу за найоптимістичнішими оцінками чекати українцям, які мають житло на окупованій території, для отримання перших компенсацій?

Тут важливо не створювати безпідставних очікувань та популістських обіцянок, а говорити правду. Я більш оптимістично налаштований щодо компенсацій за зруйноване житло. Але навряд чи перші компенсації будуть протягом місяців, скоріше за все, це буде через рік, а, може, й більше. Щодо уцілілого житла буде набагато складніше, адже, як я вже казав, ключова і головна перепона – це віднайти фінансові ресурси для компенсації.

Павло Вуєць, «Главком»